Ketika Anda membeli sebuah properti dan tidak bisa langsung melunasinya, pasti ada rasa khawatir apabila properti tersebut jatuh ke tangan orang lain. Maka dari itu, sebelum mendapatkan AJB (Akta Jual Beli), Anda membutuhkan PPJB atau Pengikatan Perjanjian Jual Beli yang berfungsi untuk mengikat properti tersebut agar tidak dibeli pihak lain. Mengapa PPJB adalah hal yang penting? Dan bagaimana contoh PPJB notaris?
Apa Itu PPJB?
Pengikatan Perjanjian Jual Beli atau PPJB adalah dokumen yang dibuat sebelum pembayaran properti lunas. PPJB dibuat sebagai pengikat sementara antara pembeli dan penjual sebelum adanya AJB (Akta Jual Beli) resmi yang dibuat di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Sebelum dikeluarkannya AJB, data-data seperti sertifikat dan hak milik yang terdapat pada PPJB adalah atas nama penjual atau pihak pertama.
Tujuan dibuatnya PPJB adalah untuk mengikat kedua belah pihak yang terlibat setelah terjadinya kesepakatan. PPJB ini nantinya menjadi bukti pelengkap yang legal dalam pembuatan PPAT. Maka dari itu, pembuatan PPJB adalah hal yang lebih baik dilakukan melalui notaris agar legalitasnya dapat dipertanggung jawabkan.
Menurut Pasal 1870 KUH Perdata, PPJB notaris memiliki kekuatan bukti hukum yang kuat atas perjanjian kedua pihak. Sehingga, sulit bagi salah-satunya untuk menghakimi kesepakatan yang telah tertulis atau ada di dalam PPJB notaris.
Objek dalam PPJB
Terdapat tiga objek yang menjadi dasar dalam pengikatan perjanjian jual beli. Ketiganya meliputi luas bangunan dan lokasi tanah. Kedua hal tersebut harus disertai dengan gambar arsitektur dan nomor kavling, perizinan serta luas tanah. Ketiga objek tersebut harus ditulis secara rinci untuk menghindari kesalahpahaman dan perselisihan.
Kewajiban pihak pertama dan kedua
Kewajiban bagi penjual yang tertuang dalam PPJB adalah memastikan bahwa tanah atau bangunan tersebut terjamin legalitasnya dan tidak terlibat dalam persengketaan. Penjual juga harus menyerahkan properti sesuai dengan harga yang telah ditawarkan dan disepakati.
Setelah PPJB terbentuk, penjual tidak lagi bisa memberikan bangunanya kepada pihak lain. Pada situasi seperti ini, PPJB adalah pegangan bagi pembeli.
Sedangkan kewajiban pembeli dalam contoh PPJB adalah membayar angsuran rumah sesuai waktu yang ditentukan. Jika terjadi keterlambatan, maka akan ada sanksi berupa denda. Hal ini sesuai dengan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 9 Tahun 1995 yang menyatakan bahwa nilai yang harus dibayarkan atas denda keterlambatan adalah 2⁄1000 per hari dari total angsuran.
Isi Pengikatan Perjanjian Jual Beli
PPJB adalah akta yang mencakup 10 faktor penting yang harus ada didalamnya. Hal ini berdasarkan dari Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 9 Tahun 1995. Berikut rinciannya:
Identitas pihak yang terlibat dalam kesepakatan
Kewajiban penjual
Objek yang mendasari perjanjian
Jaminan oleh penjual
Tanggal serah terima
Perawatan bangunan
Penggunaan bangunan
Pengalihan hak milik
Pembatalan perjanjian
Penyelesaian masalah
Peraturan Tentang PPJB
Peraturan tentang PPJB bisa dilihat dalam pasal 42 UU No. 4 Tahun 2011 yang membahas tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman telah ditentukan bahwa rumah susun, rumah tunggal atau rumah deret yang sedang dalam proses pembangunan tetap bisa ditawarkan atau dijual kepada orang lain dengan adanya perjanjian pendahuluan jual beli.
Hal itu bisa dilakukan asal sudah ada kejelasan mengenai status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, kepemilikan izin, ketersediaan fasilitas dan minimal pembangunan mencapai 20%.
Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah juga telah diatur dalam Peraturan menteri Negara Perumahan Rakyat No. 09/KPTS/M/1995. Peraturan yang dikeluarkan pada tahun 1995 ini merujuk pada Undang-Undang tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman.
Pentingnya PPJB dalam Proses Jual Beli Bangunan
Terkadang ada rasa khawatir dalam diri penjual atau pembeli saat sedang melakukan transaksi, apalagi jika objek transaksinya adalah bangunan yang bernilai mahal. Maka dari itu, mengingat pentingnya surat perjanjian dalam sebuah transaksi, peran PPJB adalah sebagai jaminan hukum untuk mengikat objek dan kedua pihak.
PPJB adalah pintu gerbang dalam pembuatan AJB. Akta pengikatan perjanjian jual beli berperan penting sebagai pendukung proses transaksi sebelum adanya AJB. meskipun belum ada pengalihan hak milik dalam PPJB, namun proses transaksi akan semakin mudah dan aman. PPJB juga sebagai bukti keseriusan dari pembeli.
Baca juga: Sewa Rumah atau Beli Rumah?
Penjualan rumah yang terikat PPJB
Dalam contoh PPJB biasanya telah diatur mengenai pembatalan kontrak atau perjanjian. Penjualan rumah yang masih terikat dengan PPJB bisa dilaksanakan dengan adanya surat perjanjian pengalihan hak. Surat itu bertujuan mengalihkan PPJB dari pembeli pihak kedua ke pembeli pihak ketiga. Pengalihan hak ini harus disertai dengan kesepakatan pihak-pihak yang terlibat.
Aturan PPJB mengenai pembatalan atau pengalihan kontrak tergantung pada kesepakatan kedua pihak. Biasanya ada kesepakatan yang mengharuskan pihak kedua membayar denda pembatalan. Dalam contoh PPJB, penjual dilarang menawarkan rumah yang telah dibeli pihak kedua kepada orang lain. Namun, hal tersebut bisa saja terjadi dengan seizin pihak kedua.
Contoh PPJB
Berikut ini contoh PPJB yang bisa menjadi referensi untuk Anda. Contoh PPJB tersebut telah mencakup hal-hal penting yang meliputi objek perjanjian, isi perjanjian dan kewajiban pembeli serta penjual.
Penting untuk memiliki PPJB di awal saat Anda membeli rumah, hal ini untuk menghindari pelanggaran atau pembelian oleh pihak lain. Meskipun belum lunas, dengan adanya PPJB, Anda akan memiliki hak terhadap rumah yang telah Anda beli. Bagaimana? Apakah Anda tertarik membeli rumah setelah memahami apa itu PPJB?
.jpeg)
.jpeg)
.jpeg)
.jpeg)
.jpeg)